Expertise
en évaluation immobilière
L'Expertise en Évaluation Immobilière est un métier complexe, qui requiert des compétences juridiques, économiques, techniques, urbanistiques, et fiscales.
L’Expert en évaluations immobilières est un professionnel
qui vous accompagne aux moments importants de la vie familiale et sociétale.
Deux types de prestations sont possibles :
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L’Avis de Valeur
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Le Rapport d’Expertise
Des contextes variés
Gestion patrimoniale des particuliers
Achat, vente, échange • Partage successoral, donation-partage • Sortie de communauté, d’indivision • Attribution préférentielle • Expropriation • Démembrement de propriété & valorisation à terme
Déclarations fiscales
Déclaration de succession • Déclaration pour l’impôt de solidarité sur la fortune
Baux commerciaux
Détermination de la valeur locative de marché • Fixation du loyer de renouvellement • Fixation de l’indemnité d’éviction • Étude des facteurs locaux de commercialité • Droit au bail et pas de porte • Étude de marché
Expertises bancaires / expertises pour prêts
Garanties hypothécaires • Adjudication, mise à prix dans le cas d’une vente forcée.
L'expertise en valeur vénale
Expertiser un bien immobilier consiste à en définir sa valeur marchande en tenant compte de ses caractéristiques techniques, juridiques, de sa localisation géographique et de l’ensemble des externalités.
Cette expertise se fait dans le cadre amiable ou contradictoire, à l’occasion d’une mise en vente, d’une succession, d’un divorce, ou purement patrimonial (IFI).
La valeur vénale correspond au prix auquel un bien ou un droit immobilier pourrait raisonnablement être cédé en cas de vente amiable au moment de l’Expertise, les conditions suivantes étant supposées préalablement réunies :
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La libre volonté du vendeur et de l’acquéreur
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La disposition d’un délai raisonnable pour la négociation, compte tenu de la nature du bien et de la situation du marché
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Le maintien de la valeur à un niveau sensiblement stable pendant ce délai, et que le bien ait été proposé à la vente dans les conditions du marché, sans réserves, avec une publicité adéquate
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L’absence de facteurs de convenance personnelle.
La valeur vénale d’un bien immobilier peut être définie dans deux hypothèses :
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La valeur d’un bien libre ou supposé tel, partant du principe que le bien est vacant et libre de tout titre d’occupation.
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La valeur du bien « occupé », qui tient compte de la présence dans les lieux d’occupants, titrés ou non. Dans ce dernier cas, la valeur dépend aussi des conditions juridiques et financières de l’occupation et de la qualité du ou des occupants.
Il convient toutefois de différencier la valeur vénale nette, c’est-à-dire hors frais d’acquisition, hors droits de mutation et hors TVA, de la valeur vénale brute, c’est-à-dire tous frais inclus. Dans le second cas, on parle alors de « valeur vénale acte en main ».
Peuvent être considérés comme des synonymes de la valeur vénale les termes de valeur marchande, valeur de marché ou encore valeur de réalisation (expression utilisée dans le décret du 5 Novembre 1990 concernant les Compagnies d’Assurances).
Un exemple : l'expertise d'une maison individuelle
Les valeurs que l’on trouve aujourd’hui couramment sur internet ne sont souvent pas fiables. On trouve des surfaces fausses, des prix de mutations avec ou sans TVA non différenciés, des prix de mutation qui intègrent des travaux à réaliser par l’acquéreur. Il est donc indispensable de faire appel à un expert pour obtenir l’estimation du bien immobilier la plus conforme au prix du marché à un moment donné.
L’évaluation d’une maison est une activité régulière pour un expert immobilier. Le marché est généralement connu et l’expert dispose de nombreuses références.
Bien que ce type de biens soit courant et que le nombre de références soit relativement important en fonction des secteurs géographiques, l’expert devra faire preuve d’une grande vigilance et apprécier le bien dans son intégralité et le replacer sur son marché.
L’expertise immobilière d’une maison s’attachera à approfondir certains éléments, notamment :
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l’urbanisme et la configuration de la parcelle car la réglementation d’urbanisme aura des conséquences sur les possibilités d’aménagement et d’extension de la maison.
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la qualité de la construction est à prendre en compte pour être rapprochée du marché.
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La détermination d'un mètre carré de référence et la définition de coefficients de pondération adaptés pour les surfaces annexes.
Les méthodes sont sensibles à la taille du terrain, notamment la méthode par comparaison qui sera développée terrain intégré ou non.
Une distinction est faite entre :
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Les biens libres : la méthode par comparaison est la plus utilisée avec toutefois une attention particulière à porter sur les annexes (estimation séparément ou non) et la qualité des références.
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Les biens loués : la méthode par comparaison peut également être retenue mais l’utilisation de méthodes basées sur l’analyse de la rentabilité du bien est plus souvent retenue (s’agit-il d’une rentabilité nette ou brute ?)
Les autres valeurs estimées
Valeur locative
de "marché"
« La valeur locative de marché correspond au montant pour lequel un bien pourrait raisonnablement être loué au moment de l’expertise ». Il s’agit d’une contrepartie financière de l’usage d’un bien immobilier, spécifié par un contrat (un bail dans la plupart des cas), aux conditions usuelles d’occupation, en supposant un contrat aux conditions du marché considéré et une libre volonté des deux parties (propriétaire-bailleur et locataire), un délai raisonnable de négociation, l’absence de facteur de convenance, l’absence de versement d’un capital lors de la signature du contrat (droit au bail ou pas de porte).
La valeur locative se définit toujours hors taxe sur la valeur ajoutée et hors charges locatives. Il convient de porter une attention particulière à la répartition des charges entre propriétaire-bailleur et locataire, notamment en matière de taxe foncière, la jurisprudence étant relativement précise sur ces points.
D'autres valeurs locatives
Parfois, la valeur locative ne résulte pas uniquement de la loi du marché (offre et demande) en raison de différentes règlementations qui encadrent la détermination du loyer. C’est le cas notamment pour certaines formes d’habitation (loyer plafonné).
Les valeurs locatives retenues pour le calcul des impôts locaux sont également différentes des loyers de marché, on parle de valeur locative administrative.
La signature d’un bail d’une certaine durée s’accompagne souvent de contreparties entre chacune des parties (franchise de loyers, aménagements spécifiques, loyer progressif…). Le loyer ainsi défini ne s’apparente plus à une valeur locative de marché mais à un loyer dit économique prenant en considération l’ensemble de ces dispositions.
Enfin, les valeurs locatives dites de renouvellement sont définies à la suite de différents entre bailleur et locataire et sont fixées par voie judiciaire selon la valeur locative de marché et également les dernières valeurs locatives de renouvellement précédemment fixées.
Valeur d'apport
Elle ne se définit que dans un cadre clairement déterminé (nature et destination des biens) et concerne une opération précise d’apport ou de transfert d’actif. Le choix de la valeur à retenir sera défini selon le cadre de l’opération et sous contrôle des commissaires aux apports.
Coût de remplacement
Le coût de remplacement brut permet de déterminer la valeur de remplacement d’un bien immobilier à l’identique en intégrant l’ensemble des frais, taxes, honoraires ainsi que la charge foncière.
Le coût de remplacement net s’obtient en appliquant une dépréciation au coût de remplacement brut en prenant en considération obsolescence et vétusté de la construction et des équipements.
Valeur à neuf
Définie comme étant le coût de reconstruction de l’immeuble en intégrant les différents frais et honoraires, la valeur à neuf ne prend, en revanche, pas en compte les éventuels coûts de démolition ainsi que les pertes éventuelles de loyers. Elle se définit à l’équivalent ou l’identique selon le type d’immeuble sur la base de ratios professionnels et/ou de devis.
Valeur d'assurance
La valeur d’assurance sert à déterminer le montant des primes d’assurances et, en cas de sinistre, de définir le montant de l’indemnisation. Elle se définit à partir de la valeur à neuf (à l’identique ou l’équivalent), en tenant compte ou non de la vétusté.
Indemnité d'éviction
Différente de l’indemnité d’expropriation, l’indemnité d’éviction s’applique lorsqu’un propriétaire-bailleur refuse de renouveler le bail pour des raisons autres que celles stipuler au contrat. Le plus souvent, l’indemnité d’éviction sera composée d’une indemnité dite principale (fonction de la possibilité ou non pour l’activité de se réinstaller et poursuivre l’exploitation) et d’indemnités accessoires (déménagement, réemploi, pertes, stocks, licenciement, réinstallation, mailing…).
Droit au bail
Le droit au bail, à ne pas confondre avec le fonds de commerce (dont il peut être une composante) et le droit d’entrée (ou pas de porte), est une contrepartie financière des différents avantages liés à la reprise d’un bail existant. Parmi ces avantages, il est possible de citer les principaux éléments : l’emplacement, la nature des activités autorisées, la durée du bail, la durée restant à courir, les possibilités de cession et sous-location, le loyer (et l’écart éventuel avec les loyers de marché), les charges locatives…
L’évaluation d’un droit au bail consiste à apprécier la valeur de l’ensemble des différents avantages dont va bénéficier un locataire pendant une période de temps variable. La valeur du droit au bail est généralement inversement proportionnelle au montant du loyer versé dans le cadre du bail. Elle croit avec la durée prise en considération et les degrés de protection ou les avantages dont bénéficie le locataire en vertu du bail.
Il existe de nombreuses autres valeurs plus rarement usitées : valeur de vente forcée, indemnité d’expropriation, valeur en poursuite d’usage, droit d’entrée ou pas de porte, prix de convenance, valeur d’utilité, valeur d’exploitation, valeur hypothécaire…
Les méthodes d'évaluation
L'ensemble des méthodes de valorisations reconnues peuvent être utilisées à l’occasion d’une expertise en évaluation :
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Méthode par comparaison ;
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Méthode par capitalisation ;
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Méthode par les flux nets actualisés / discounted Cash Flow (DCF) ;
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Méthode par le coût de remplacement / sol + coût de construction ;
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Méthode indiciaire ;
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Méthode par les ratios professionnels ;
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Méthode professionnelles avec notamment la « méthode hôtelière », et « la méthode promoteur ou lotisseur ».
